SANATORIA EDILIZIA: quando COMPROMETTE la VENDITA del tuo immobile + il SEGRETO per far sì che questo NON SUCCEDA

5 Giu , 2020 - Ristrutturare

SANATORIA EDILIZIA: quando COMPROMETTE la VENDITA del tuo immobile + il SEGRETO per far sì che questo NON SUCCEDA

Sei consapevole che se la tua casa necessita di una SANATORIA EDILIZIA e non intervieni per tempo, potresti COMPROMETTERE la VENDITA del tuo IMMOBILE?

In questo articolo ti racconterò come un mio sfortunato cliente, si è trovato invischiato in una serie di situazioni poco piacevoli emerse nel tentativo di vendere la villa che aveva appena ereditato; ma ti svelerò anche il SEGRETO per far sì che questo NON ACCADA.

La villa in questione, tra l’altro bellissima e accessoriata di un parco privato che avrebbe fatto invidia alla Reggia di Monza, risultava essere un peso economico non indifferente a causa dei costi di manutenzione e delle tasse sulla proprietà, motivo per il quale il mio cliente ha deciso a malincuore di liberarsene.

Viene così incaricata un’agenzia immobiliare che si dimostra subito molto interessata al mandato, data l’enorme appetibilità del fabbricato, nonostante i consistenti interventi di manutenzione che l’acquirente avrebbe dovuto accollarsi, ma comunque tipici di una villa anni ’60 allo stato originale.

Dopo pochissimo tempo dalla messa in pubblicità, l’agente mi telefona con fare sospetto, perché da un primo controllo fatto, si sarebbe accorto che i muri interni riportati sulla scheda catastale, apparivano diversi rispetto a quanto visto sul posto.

Calma e sangue freddo, prima cosa molto importante: fare una comparazione tra la scheda catastale e l’immobile, non è quasi mai il metodo giusto.

Credo di essermi consumata le corde vocali a furia di ripetere questa frase che evidentemente non piace a nessuno, visto che non rimane nelle testoline.

Il catasto NON È PROBATORIO! Lo diventa solo quando l’immobile è privo di qualsiasi tipo di concessione edilizia, disegno, geroglifico, pergamena PRESENTE IN COMUNE!

In questo caso esisteva una Concessione Edilizia, quindi QUELLO era lo strumento con cui fare il confronto.

Così, dopo aver ottenuto l’incarico firmato da parte della proprietà a procedere alle ricerche, mi sono attivata per portare avanti la richiesta di accesso agli atti al comune, in maniera tale da avere tutti gli strumenti necessari per capire se si trattava di un aggiornamento catastale o se diversamente avrei dovuto procedere con una pratica in sanatoria (iter molto frequente sugli immobili “diversamente giovani”).

ERA OTTOBRE 2019 (ricordati questa data, capirai dopo il perché).

Dalla richiesta di accesso agli atti, all’ottenimento degli stessi, ci sono voluti 30 GIORNI.

Varcavo la porta della bellissima villa a NOVEMBRE 2019, esattamente un mese dopo la firma sul mio incarico, solo per iniziare a capire come dovevo procedere.

Ovviamente in questo mese, l’agente si era dato molto da fare nello spingere la vendita, tanto che l’ipotetico acquirente era già pronto a staccare l’assegno a titolo di caparra.

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L’amara scoperta

Ah, che bello l’odore dei vecchi disegni rappresentati a mano, quei fogli ingialliti dal tempo, dove i nostri ormai pensionati colleghi, “trasferivano” automobili di lusso per sottolineare la ricchezza dei proprietari. 😄

Tanto belli, quando st….i (si può dire?! Vabbè ormai l’ho detto!)

Gli stessi disegni che prima ti fanno fare un tuffo nel passato, poi ti tirano uno schiaffo e ti riportano in pochi secondi alla realtà, tanto da farti dire: ma è vero quello che sto vedendo o è uno scherzo?!

Ebbene sì, tavole alla mano l’amara scoperta: altro che qualche parete interna diversa, TUTTO era diverso.

Guardandomi intorno sul posto, non riuscivo ad entrare nel dettaglio delle differenze perché per quelle sarebbe servito un rilievo accurato e una sovrapposizione fatta a PC, ma sono bastati pochi sguardi alla vecchia Concessione Edilizia, per capire che:

  1. i tavolati interni non erano stati realizzati come da progetto;
  2. le finestre non potevano essere da meno, anche loro… diverse e spostate!
  3. i balconi… Perché non usare la creatività?
  4. Il tetto non vuoi girarlo nel senso opposto? Questa proprio non l’ho capita!
  5. Box interrato, ovviamente più grande per ospitare la famosa auto di lusso;
  6. Già che ci siamo mettiamoci anche un piccolo ampliamento volumetrico, tanto chi se ne accorgerà mai.

Il colorato appuntamento con il cliente

Non sto a raccontarti la reazione del cliente, avrei voluto filmare il nostro incontro e farti vedere la sua faccia; posso dirti che mentre gli parlavo, sul suo viso sono apparsi tutti i colori dell’arcobaleno che in un secondo momento ho simpaticamente associato alle sue emozioni:

Rosso: iniziale shock dato da una notizia inaspettata introdotta con la frase che noi donne amiamo tanto “ti devo parlare!”

Arancione: più mi addentravo nei 6 punti raccontati sopra, più il viso iniziava a schiarirsi, segno che lo svenimento sarebbe stato imminente;

Giallo: ok, devo chiamare il 118;

Verde/blu: questi due colori li metto insieme, perché riguardano due sfere collegate. Il verde attribuito ai soldi che avrebbe dovuto pagare al Comune sottoforma di sanzioni amministrative per regolarizzare il tutto e il blu come l’aria che lentamente smetteva di arrivare al cervello!

Indaco e viola: dopo avergli fatto comprendere tutto con calma e pazienza, spiegandogli che per ogni cosa c’è sempre una soluzione, siamo passati alla rabbia in tutte le sue sfumature. Si era appena reso conto che l’eredità gli aveva consegnato oltre ad una bellissima villa, un pacchetto di rogne non indifferenti da risolvere nel più breve tempo possibile, pena il ritardo della vendita, il continuo ed inutile esborso di soldi e l’annullamento di tutti i piani che si era prefissato. 😰

SANATORIA EDILIZIA: quando COMPROMETTE la VENDITA del tuo immobile + il SEGRETO per far sì che questo NON SUCCEDA

Il mio “secondo” incarico

A questo punto il cliente, che non sapeva davvero più cosa dire, mi ha incaricata nel procedere con le pratiche necessarie per toglierlo da questa situazione.

Io e il mio staff ci siamo buttati letteralmente a capofitto su questa pratica molto complessa, procedendo con tutti i rilievi sul posto, ridisegnando quanto riportato sulla vecchia Concessione e rappresentando le tavole di raffronto, per poi fissare un primo appuntamento, a cui è seguito un secondo e poi un terzo con tutta la calma che contraddistingue le amministrazioni pubbliche, con il geometra dell’ufficio Tecnico per capire, a grandi linee, l’ammontare delle sanzioni e discutere le procedure per la regolarizzazione delle opere difformi.

NOTA SUPER IMPORTANTE:

Voglio perdere qualche minuto per soffermarmi su un aspetto fondamentale: la sanzione amministrativa.

Diffida sempre da chi, solo guardando la tua casa o per esperienza, ti dice: per sanare queste difformità ti costa TOT.

Non c’è frase più sbagliata. E sai perché? Perché ogni caso è diverso, ci sono tipi diversi di difformità e i costi variano da comune a comune.

Questo genere di iter è lungo e complesso; va studiato e discusso nel dettaglio, perché potrebbe anche verificarsi qualcosa di peggiore rispetto alle sanzioni, come in questo caso. 😭

Se per i punti dall’1 al 5 sopra descritti si è potuto procedere dopo mille ragionamenti con la pratica di sanatoria, per il punto 6 le cose sono andate diversamente.

Quel maledetto ampliamento ad OGGI non poteva essere regolarizzato perché in contrasto con quanto stabilito dalle normative vigenti.

I guai non vengono mai soli

Come avevo detto al cliente durante il nostro “colorato” incontro, a tutto c’è una soluzione.

Per risolvere il punto 6, si sono prospettate due strade che, senza entrare in troppi tecnicismi, cerco di riassumerti in modo molto semplice:

  1. mantenere l’ampliamento, avvalersi di un Ingegnere strutturista per far redigere una perizia statica dell’intero edificio, pagare una sanzione molto alta e trovarsi alla fine con un’opera regolare sugli elaborati grafici ma comunque non sanata;
  2. demolire e ripristinare l’opera e avere l’immobile conforme.

Fatte le proprie considerazioni e i propri conti, il cliente ha optato per la soluzione 2.

Ha perciò contattato un’impresa edìle che ha provveduto ai lavori di demolizione e ricostruzione di una parte di fabbricato, riportando lo stato originario come da Concessione Edilizia.

L’impresa, seppur molto veloce, ha speso circa 20 giorni per completare i lavori.

La presentazione della pratica in sanatoria, che è risultata molto complessa per via di tutte le situazioni emerse durante i rilievi, si è configurata come Permesso di Costruire in sanatoria, ed è stata protocollata solo verso la fine del mese di FEBBRAIO 2020.

E tu lo sai cos’è successo nel mese di marzo in Italia, o hai bisogno che ti rinfreschi la memoria? Non credo proprio.

SANATORIA EDILIZIA: quando COMPROMETTE la VENDITA del tuo immobile + il SEGRETO per far sì che questo NON SUCCEDA

Il mondo si ferma

Il 9 marzo inizia il Lookdown, che segna la chiusura del 60% delle attività produttive nel nostro Paese.

La maggior parte degli uffici inizia a lavorare in modalità Smart Working, compresi i tecnici comunali e questo rallenta ulteriormente l’iter.

I solleciti via mail non servono praticamente a nulla, il geometra mi tiene a bada chiedendomi di portare pazienza; il cliente a questo punto si rassegna.

Il Permesso di Costruire in sanatoria è un tipo di pratica che prevede il rilascio dell’autorizzazione da parte del Comune, dopo l’emissione e il pagamento da parte del soggetto titolare, della sanzione amministrativa.

Ottobre 2019

Ti ricordi qualche riga sopra, ti avevo detto di tenere bene a mente una data.

Ottobre 2019 ha segnato l’inizio del mio incarico con questo cliente; sono passati quasi 8 mesi e ad oggi il comune non ha ancora rilasciato l’autorizzazione al Permesso di Costruire in sanatoria!

E ti dirò di più: il cliente non ha ancora ricevuto il conteggio della sanzione amministrativa da pagare.

Lo devo ammettere, questa situazione è stata veramente ASSURDA, una combinazione di fattori così gravi messi tutti insieme, non capita per fortuna ogni giorno.

Conclusioni

Non sempre le cose vanno come ci si aspetta; in questo caso si può dire sia andato tutto storto.

Tirando le somme, il mio cliente ha imparato a sue spese una lezione importante, e lo scopo di questo mio racconto è di trasmetterti le stesse nozioni, perché queste problematiche, sono molto frequenti e non vorrei mai capitassero anche a te.

Posso riassumere questi 8 mesi in tre punti molto semplici:

  1. l’ipotetico acquirente si è dileguato: non sapremo mai se gli è preso lo spauracchio per la “situazione sanatoria”, se per via del Covid-19 che in qualche modo potrebbe avergli fatto cambiare idea sul concetto di vita, sta di fatto che si è sciolto come la neve al sole;
  2. il mio cliente, nonché proprietario della bellissima villa, si è trovato in una situazione che lui stesso ha definito SURREALE; non aveva minimamente l’idea delle sorprese che l’eredità gli avrebbe riservato;
  3. l’immobile è tutt’ora fermo, invenduto e sospeso in una bolla d’aria in attesa della firma del Sindaco.

Tutto questo per farti comprendere quanto sia importante conoscere in ogni momento la situazione del proprio immobile, come se lo stesso avesse una carta di identità, un documento in cui sono riportate tutte le caratteristiche, che è bene avere sempre ben chiare.

Essere aggiornato sullo stato del proprio immobile, ti farà guadagnare TEMPO su una possibile vendita, senza perdere SOLDI e ACQUIRENTE.

E tu, conosci la carta di identità il tuo immobile? 😊

Scarica ora una mini guida sui 3 passi da compiere per conoscere a fondo il tuo immobile, ti servirà per velocizzare ogni tipo di pratica, dalla sanatoria alle pratiche di ristrutturazione o manutenzione straordinaria. 👇👇👇

Download “Carta di identità immobile | TIPS By PS”

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Spero che l’articolo ti sia piaciuto, faccio sempre molta attenzione a non entrare in dettagli tecnici noiosi, se così fosse e ti andasse di condividerlo o commentare, sappi che ne sarei molto felice. 😊

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