ACQUISTO PRIMA CASA ALL’ASTA: le 4 mosse per TRASFORMARE il sogno in un INCUBO (DA EVITARE!!!)

24 Apr , 2020 - Ristrutturare

ACQUISTO PRIMA CASA ALL’ASTA: le 4 mosse per TRASFORMARE il sogno in un INCUBO (DA EVITARE!!!)

Si dice che sbagliando si impara ma esistono delle occasioni, come l’ACQUISTO della PRIMA CASA ALL’ASTA, in cui bisogna starci molto attenti, per EVITARE di TRASFORMARE un sogno in un INCUBO!

Hai mai pensato di acquistare la tua casa all’asta per poi ristrutturarla?
Hai pensato di farti “due conti” prima di procedere?
Quanto ti costa la casa, gli atti, le tasse, la ristrutturazione, le pratiche, l’arredamento e via dicendo?

Se la risposta è: “si, certamente ci ho pensato”, ti posso assicurare che per una grande percentuale di persone non è così scontato.

Oggi voglio raccontarti la storia di due clienti, marito e moglie che, presi dall’emozione di acquistare la loro prima casa attraverso un’asta giudiziaria, ad una cifra che loro stessi hanno definito molto sotto il valore di mercato, hanno fatto una valutazione preventiva molto grossolana ed approssimativa, sbagliando tutto quello che si poteva sbagliare, quando si fa un’operazione del genere. 🙈

NOTA IMPORTANTE:

in questo articolo, voglio portare la tua attenzione all’acquisto di una casa all’asta come abitazione principale in cui entrare a vivere e non come investimento da cui trarre un beneficio economico a seguito di una successiva vendita.
Non bisogna assolutamente confondere le cose; l’investimento immobiliare infatti, richiede una preparazione specifica ed una competenza che va oltre quello che leggerai nelle prossime righe.

Fatta questa doverosa premessa, entro subito nel vivo della storia, rivelandoti come i clienti avrebbero dovuto muoversi e come invece hanno fatto, spinti istintivamente da quel lato del nostro carattere che si può definire più in generale emotività, mixata con un pizzico di più specifica euforia.

Cosa FARE PRIMA di partecipare all’asta, in 3 mosse:

  1. chiedere ad un tecnico una consulenza preventiva  

Questo è il punto di partenza fondamentale.
Il tecnico ti aiuterà a leggere ed analizzare la perizia, così da non farti cadere in situazioni poco piacevoli. 😫
Ti guiderà nel comprendere un’eventuale sistemazione e quantificazione di abusi edilizi da sanare, ma soprattutto ti farà presente casi NON regolarizzabili.
Definirà le proprietà, ovvero se l’asta si riferisce ad un’intera quota o ad una percentuale di essa.
Ti illustrerà se sull’immobile gravano diritti di terzi, come ad esempio una o più servitù di passo.
Infine, ti supporterà nella visita dell’appartamento con il curatore fallimentare.
Questo primo punto potrebbe sembrare una markettata, ma fidati, non è necessario che tu ti rivolga a me, l’importante è contattare un tecnico! 

  1. far predisporre da un tecnico abilitato un progetto di massima, un capitolato ed un computo metrico

Non mi stancherò mai di ripetere quanto il capitolato ed il computo metrico siano importanti e quanto siano così stranamente snobbati dal cliente.
Il capitolato ed il computo servono per tutelarti e ti assicuro che tra tutte le spese che dovrai sostenere sarà certamente la migliore. 💪
Questi non sono altro che una lista di opere e quantità relative alle lavorazioni che dovranno essere eseguite per ristrutturare casa e servono fondamentalmente per avere un’idea generale dei costi dell’intervento.
Ma attenzione, non bastano solo il capitolato ed il computo per delineare la spesa totale.
Vanno aggiunte le tasse per l’acquisto della casa, le parcelle dei vari professionisti per l’ottenimento dei permessi comunali, oneri comunali e catastali, eventuali sanzioni amministrative… ed infine, mai trascurare una quota destinata agli imprevisti, che potrà essere quantificata in percentuale alle spese.
Qualora non dovesse subentrare nessun imprevisto, saranno soldi che rimarranno felicemente nelle tue tasche. 😋

  1. contattare le imprese edili

Su questo argomento non basterebbe un libro, un blog o qualche lettura su internet, la scelta dell’impresa è tanto fondamentale quanto delicata, ma questo non è l’articolo giusto per approfondire l’argomento, che tratterò separatamente.
Detto questo, è evidente che con un buon capitolato più computo metrico in mano, il contatto con le imprese è molto più semplice; presentarsi con una bella lista di opere già ampiamente discusse e ragionate in precedenza con un tecnico, ti metterà certamente in vantaggio di fronte a qualche furbetto che potrebbe solo voler concludere la trattativa, per accaparrarsi un nuovo lavoro.
Inoltre, questi strumenti ti permetteranno di confrontare in maniera attendibile le diverse offerte che riceverai.
Infine per prassi, quando redigo un capitolato, inserisco una parte relativa alla verifica tecnico professionale dell’impresa, condizione obbligatoria per poter partecipare all’offerta.
Questa non è altro che la presentazione di alcuni documenti importanti come ad esempio il DURC, l’iscrizione alla C.C.I.A.A., la copia della polizza assicurativa, ecc.
Documenti che fanno una prima scrematura sulla solidità e regolarità dell’azienda a cui si intende affidare i lavori.

Ti sembrerà poco, ma questi tre punti, se ben rispettati, potrebbero garantirti ZERO SORPRESE!

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Hanno ragionato di pancia, con il pensiero fisso di chiudere la faccenda nel più breve tempo possibile, convinti nella loro testa, di aver trattato questa avventura come un “investimento”. I miei clienti però, di queste “3 mosse” non ne hanno presa in considerazione nemmeno una. 😭

Nel mio lavoro, il termine investimento è molto ricorrente, non so quante volte mi sia stato detto in modo errato da diverse persone, “pensavo di aver fatto un ottimo investimento, abbiamo acquistato per investimento, ho chiesto l’anticipo del mio TFR di 20 anni per acquistare una casa con lo scopo di investire”, ecc. ecc.

Tornando ai miei clienti, questo meccanismo mentale, ovvero la convinzione di recuperare ogni problema, dato l’ottimo “affare” dovuto dall’acquisto a basso costo, li ha portati a compiere azioni con un ordine completamente privo di logica e, rapportato alla loro situazione, con un alto tasso di pericolo.

Queste, al contrario delle mie “3 mosse”, sono state le loro mosse, definite come nel titolo di questo articolo

“ACQUISTO PRIMA CASA ALL’ASTA: le 4 mosse per TRASFORMARE il sogno in un INCUBO (DA EVITARE!!!)”

che procedo a raccontarti nell’elenco numerato che segue, nello stesso ordine con cui le hanno eseguite:

    1. visionare l’appartamento insieme al curatore fallimentare;
    2. partecipare all’asta ed aggiudicarsi l’immobile al prezzo di base;
    3. contattare due imprese edili, ricevere due preventivi, uno da 15.000 euro ed uno da 45.000 euro, entrambi comunicati a voce senza un capitolato e computo metrico;
    4. chiamarmi chiedendomi consigli su come procedere.

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Apparentemente sembrerebbe non ci sia nulla di strano, ma questo approccio frettoloso e poco ragionato, ha portato a delle conseguenze catastrofiche, non lo dico io, ma i clienti, che mi hanno chiamata a cose fatte e con una situazione da cui non sapevano come uscirne.

Se pensi che non avresti mai potuto commettere gli stessi errori, l’articolo che stai leggendo non fa per te. Per esperienza ti assicuro che, cadere in questa trappola data dall’emotività dell’acquisto di una casa, capita molto più spesso di quanto tu possa immaginare.

Che situazione ho trovato 

Quando ci siamo sentiti al telefono, è emersa una situazione surreale; per certi versi mi sono sentita caricata di una responsabilità che andava oltre alla consulenza su una eventuale pratica comunale o consigli sull’Interior Design.
I problemi erano così gravi che decidere come ridividere l’appartamento, scegliere il colore delle pareti, il tappeto o il divano… passavano in secondo piano.
Entrando nel dettaglio, i macro errori venuti a galla dopo una chiacchierata di un’oretta erano i seguenti:

  1. affitto + mutuo

Ebbene sì, i clienti pagavano l’affitto della casa dove abitavano fino a quel momento e avrebbero dovuto continuare a pagare quell’affitto, sommato al mutuo per la casa appena aggiudicata all’asta; il problema è che a cose fatte non avevano ancora chiaro l’iter da seguire da quel momento in avanti e di conseguenza non riuscivano ad ipotizzare una data in cui questo “doppio pagamento” si sarebbe ridotto al solo mutuo;

  1. stipendio basso e pochi aiuti

L’affermazione che più mi ha fatto rabbrividire è stata: “non abbiamo pensato molto a come fare, perché se ci pensi non fai nulla e ti blocchi. Pensavamo che partecipando ad un’asta con un prezzo così basso, in un modo o nell’altro saremmo riusciti a fare tutto”.
Questi ragionamenti sono interessanti, anche motivazionali se vogliamo, ma se rapportati a due persone, con un solo stipendio molto basso e senza la possibilità di chiedere aiuti a nessuno… beh, penso si commenti da sé;

  1. un bimbo piccolo e uno in arrivo

Anche in questo caso c’è poco da dire, il piccolo non vedeva l’ora di giocare nella sua nuova cameretta e il bimbo in grembo non vedeva l’ora di uscire dalla sua tana, per godersi la sua nuova famiglia. Tutto questo mi dava un certo senso di urgenza e di responsabilità che non ti so nemmeno descrivere.
In quel momento, metaforicamente parlando, la cameretta nuova faticavo a vederla anche con il binocolo; 😥

  1. scelta dell’impresa low cost

Sì, l’impresa scelta era chiaramente quella da QUINDICIMILA euro di cui ti ho parlato poco sopra; un’impresa che non aveva redatto nessun capitolato e computo metrico, ma che aveva comunicato l’elenco delle opere e le cifre solo verbalmente.
La stessa aveva inoltre proposto delle lavorazioni che avrebbero ulteriormente “complicato” la situazione dal punto di vista comunale, ma che fortunatamente in quel momento non erano ancora state realizzate.

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I miei consigli

Purtroppo, non avendo ancora la bacchetta magica, ho dovuto dare dei consigli volti solo ed esclusivamente a tamponare i problemi, facendo il minimo indispensabile per rendere l’occupazione dell’immobile la più immediata possibile, ma escludendo sfortunatamente idee e sogni per i quali non c’era né denaro né tempo.

  1. BUDGET

Data la situazione di emergenza, ho agito al contrario; ho chiesto ai clienti di espormi il loro budget reale, così da iniziare a portare avanti dei ragionamenti concreti su come suddividerli tra costi fissi (es. rata mutuo, rata affitto, oneri comunali, sanzione amministrativa ecc.) e costi variabili (scelte mirate sulla ristrutturazione).

  1. TEMPO / RILIEVO, DISEGNI, CAPITOLATO E COMPUTO

Normalmente avrei diviso il tempo dagli aspetti tecnici, ma nel caso specifico, dovevo procedere in parallelo.
Il cronoprogramma è fondamentale in ogni cantiere, ma di norma si predispone a mente lucida e con le dovute tempistiche. Qui non solo bisognava correre, si doveva intrecciare il cronoprogramma con i rilievi, la preparazione delle tavole, il capitolato ed il computo metrico.
Serviva al più presto una linea guida che tutelasse i miei clienti, ma che soprattutto delineasse in maniera insindacabile le lavorazioni da svolgere, in relazione alle tempistiche ristrette e, ricordiamoci, al budget.
Questo come potrai ben intuire, ha fatto si che alcune lavorazioni tanto desiderate, venissero accantonate per far spazio a soluzioni più economiche, pratiche e veloci.

  1. SCELTA DELL’IMPRESA

L’impresa è stata scelta dopo aver consultato insieme ai clienti, 3 preventivi ricevuti e quotati sulla base del mio capitolato e computo metrico, nonché verificato l’idoneità tecnico professionale.
Grazie a questi strumenti, la coppia ha finalmente capito quanto sia importante questo aspetto per poter procedere serenamente nei lavori.
Inutile dirti che il prezzo proposto dalla prima impresa pari a 15.000 euro era ben lontano dalla quotazione finale, che si confermava essere, per la precisione, 27.870 euro, cifra sicuramente superiore ma che lasciava poco spazio alle “sorprese”. 

  1. RECUPERO ARREDI

Di la verità, anche tu se dovessi pensare ad un’ipotetica casa nuova, inizieresti a fantasticare immaginando la nuova cucina o il nuovo divano; è comprensibile.
Anche i miei clienti avevano iniziato a collezionare riviste con numerosi spunti per la loro casa. La loro idea, era quella di tenere fuori dal conteggio i mobili perché spinti dall’opinione diffusa di poter accedere facilmente ad un finanziamento, che avrebbero “tranquillamente” pagato a rate, nei mesi a venire.
Considerando che una parte di mobili li avevano già acquistati per la casa in cui attualmente vivevano, e che a dirla tutta non erano poi così male, ho provato a farli ragionare sulla reale necessità, in quel momento, di sobbarcarsi un ulteriore finanziamento.
Hanno riconsiderato perciò l’idea di sostituire tutto il mobilio, recuperando parte degli arredi in possesso ed acquistandone altri nei mercatini dell’usato (di cui io sono una grande fan). 

  1. ASPETTO PSICOLOGICO

Questo non è propriamente un consiglio, ma ho voluto comunque darne risalto e farne un discorso più generale su ciò che si va in contro in certe situazioni, ovvero l’aggiunta dell’aspetto psicologico, che sommato a quello tecnico va sempre tenuto in considerazione.
Avere a che fare con persone che iniziano ad essere comprensibilmente sofferenti ed agitate, offuscate da continui pensieri negativi dettati dal rischio di fallimento, può risultare molto complicato; il mio compito in questi casi è quello di usare la ragione e l’esperienza e dare un certo tipo di supporto anche su questo aspetto che spesso viene ignorato.
In cantiere, nel corso degli anni, ho assistito a situazioni così difficili e delicate, da considerare realmente la possibilità di iscrivermi alla facoltà di psicologia per specializzarmi e diventare dottoressa. 😅

Conclusioni

Sono giunta alla fine di questo appassionante racconto; 😅 la coppia ora vive nella nuova casetta ristrutturata, arredata e soprattutto con “le carte in regola” (frase che mi ripetevano spesso i clienti).

In compenso, credo di aver perso qualche anno di vita nel seguire questa pratica, ma come sempre al termine di un’avventura, ne traggo dei vantaggi e cerco di tenere a mente quello che di positivo mi hanno dato, facendomi crescere in esperienza lavorativa e di sicuro anche personale.

Situazioni come quelle raccontate in questo articolo possono sembrare davvero surreali, questo Blog è nato dall’idea di mettere per iscritto ciò che ho vissuto, esperienze positive ma anche negative ed usarle per darti degli spunti di riflessione volti ad evitare che le cose negative possano accadere nuovamente, mentre quelle positive possano ripetersi più e più volte.

Spero che l’articolo ti sia piaciuto, faccio sempre molta attenzione a non entrare in dettagli tecnici noiosi, se così fosse e ti andasse di condividerlo o commentare, sappi che ne sarei molto felice. 😊

codice articolo: RI20IO-001


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